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国家电网退出房地产其他玩家怎么玩?

  天眼查显示,鲁能集团是国家电网的全资子公司。其核心业务为地产、能源两大板块。鲁能集团创立于2002年12月,业务涉及住宅、商业、文旅产业开发等,前身是山东鲁能集团有限公司,于2009年成为国家电网的直属单位。

  在成为国家电网子公司之前,鲁能集团已大规模参与房地产开发业务,并在海南、北京等地囤有多宗土地。

  目前,鲁能的房地产业务大部分为集团直接运营,也有一小部分被注入上市平台广宇发展。

  但在2017年,鲁能曾是“地产界的黑马”。当年,鲁能创下893亿销售额,引发行业关注,在当年的克而瑞房企销售榜上,排名21,属于实打实的大型房企。

  当时天风证券也估算过,鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方,货值超4000亿。在业内看来,鲁能土储规模庞大,资源雄厚,虽不属于头部房企,但一直是潜在的“巨无霸”。

  可2018年,鲁能高光消逝。在行业正期待鲁能是否会迈入千亿时,却等来了鲁能地产与广宇发展重组的消息。

  鲁能部分地产资产实现借壳上市,但重组后,广宇发展表现得并不理想,甚至有点“凄惨”。2019年,广宇发展仅实现营收230亿元,同比下降15%。

  也正是从2018年开始,鲁能消失在各大房企的排名榜单中,在各机构的百强房企名单中也未曾看到鲁能和广宇发展的名字。

  近些年来,包括鲁能在内的21家地产央企,表现分化明显,首尾差距悬殊,时不时都有重组甚至退出的声音传出。

  在业绩方面,保利发展、中海地产和华润置地位列前三甲,平均销售额已接近3000亿。2016~2018三年间,上述三家房企均稳定地排在房企前十位置,已逐渐形成地产央企的“头部阵营”。

  招商蛇口、中国金茂、远洋集团以及中国铁建则形成了地产央企的“中坚阵营”。

  昔日“招保万金”之一的招商地产,在2014年前后渐渐掉队。2015年底,招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。重组三年后,招商蛇口2018年销售额已达1705.84亿元,被业内视为首个地产央企重组样本。

  但如电建地产、华侨城、五矿地产等一些老牌央企却是后继乏力,规模增长速度未达到预期,逐渐与排名靠前的企业差距拉大。

  与鲁能一样,在2011年才批准从事房地产业务的其他四家房企:中航、神华、中煤、新兴,日子同样不好过。

  中航地产被保利地产合并;神华集团与中国国电合并重组;挂牌出售了自己的部分地产子公司;中煤和新兴集团的在房地产领域更是几乎没见声音。现如今只有鲁能集团依然在坚守,足见国家电网的影响力有多强大。

  从保利收购中航地产,到招商蛇口合并招商地产,从2017年中交系地产整合,保利地产收购保利置业,再到2019年中粮地产完成收购大悦城,以及中冶置业和五矿地产的重组拉锯战,地产央企内外整合重组持续不断,已步入“深水区”。

  近日,有媒体报道,美国黑石集团将以每股6元的价格私有化SOHO中国,目前双方正在洽谈交易中。如果最终私有化完成,那么这就意味着潘石屹将彻底退出房地产行业。在目前楼市转型的关键时期,潘石屹的这一举动被不少人理解为“逃离”房地产。

  实际上潘石屹并不是第一个以行动表明不看好楼市的幅度大佬,在几年前王健林就宣布万达全面退出房地产行业,甚至连万达集团名下的各种地产资产都一并抛售了。

  这些房产大佬的动作证明了未来楼市利润会出现下降,就算开发商依旧能赚钱,但利润肯定是大不如前。

  天眼查数据显示,2009-2019年这10年间,我国房地产企业增加超12万家。截至2019年底,我国共有近145万家房地产企业,其中2018年的企业增速达到峰值,为25.90%。

  此外,根据中国房地产数据研究院发布的报告显示,10年间共有279025家房地产企业注销,吊销企业达110158家。仅2019年,房地产行业新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数最多。

  值得注意的是,突如其来的疫情,对中国经济产生了冲击,房地产行业也受到了较大的影响,投资、销售、拿地等均出现较大幅度下滑。国家统计局3月16日公布的数据显示,1至2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资下降16.0%。房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,下降36.2%。

  与此同时,1至2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。

  克而瑞研究中心近日发布的报告也显示,受疫情期间多地售楼处被迫暂停销售活动影响,27个重点城市整体成交240万平方米,环比降幅高达83%,同比下滑77%。企业方面,2月全国百强房企全口径销售金额3256亿元,同比减少37.7%,超八成房企单月业绩同比下滑。

  楼市成交的大幅度下滑,给房地产市场带来了潜在风险。首当其冲的就是销售回款的不及时将导致行业财务风险剧增。

  数据显示,2019年,销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到49.62%的历史高位,总计88640亿元。

  与此同时,由于严厉的融资限制,2019年国内贷款占比仅为14.13%,为历史最低点。

  今年3月3日,人民银行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会明确提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。近期召开的2020年全国银行业保险业监督管理工作会议提出,坚决落实“房住不炒”要求,严格执行授信集中度等监管规则,严防信贷资金违规流入房地产领域。银保监会近日就针对部分银行在房地产行业的违法违规事实进行了处罚。

  毋庸置疑,“房住不炒”的定位,不会因为此次疫情而改变。发挥房地产对于稳定经济的作用,绝不是将房地产作为短期刺激手段。应当明确,当前给予房地产行业合理的必要的支持,本质上是从稳定中国经济的角度出发,基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑,在特殊时期对房地产行业进行的纾困性质的举措。纾困主要是要防止行业企业因经营困难、资金链断裂而出现大面积破产,导致房地产投资超预期下滑、市场供需失衡,形成系统性风险,进而对中国经济稳定形成冲击。

  短期而言,业内人士指出,在化解财务风险方面,应当支持房地产业合理融资需求,允许部分受疫情影响较大的房地产企业延期还贷,加快贷款展期办理,为企业调整还款计划,不盲目抽贷、断贷、压贷,以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。在稳定地产投资方面,在保障建材供应、畅通物流运输的同时,要强化供给端的调控,合理适当地增加房地产市场的供给,并要保障地价的相对稳定。

  要坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、市场监管等房地产调控体制机制,防范化解房地产市场风险,保持房地产市场平稳运行。

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