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世邦魏理仕:一季度杭州房地产市场回顾及展望

  2020年一季度杭州写字楼市场有2个新项目交付入市,共计5.3万平方米新增供应,分别是位于城北板块的大悦城一期和位于未来科技城的欧美金融城T8。全市净吸纳量录得0.5万平方米,同比去年有小幅下降。租赁需求主要来自传统金融(27%)、TMT(24%)以及零售贸易(12%)。伴随多项金融开放与利好政策的发布,传统金融行业的需求和承租能力维持稳定,主导全市写字楼租赁需求。同时,TMT产业受疫情影响较小,租赁行为依旧活跃。全市写字楼空置率环比微升0.5个百分点,至18.4%。全市平均租金报价录得每月每平方米119.3元,环比持平,但是有效租金环比下降1%。

  未来六个月预计将有84.3万平方米的新增供应入市,其中逾65%的项目面积位于非核心商务区。大量优质供应势必将对租赁市场施压,推升全市空置率。疫情虽在季度内对写字楼租赁市场产生短期冲击,并使企业租赁面积有所收缩,但并不影响中长期向上走势,预计整体市场将在下半年步入平稳发展势态。发展成熟的核心商务区租金预计将保持稳定,而非核心商务区租金或出现小幅波动。

  杭州零售市场在一季度无新增供应入市,受春节假期延长的影响,个别项目出现短期的延迟交付情况。季度内实体经济消费受到一定压制,各大商场客流量均有下降,新入驻品牌开业亦集中在1月上旬,季度内市场空置暂无变化,净吸纳量仅录得245平方米。疫情期间,多个零售物业开发商已应对疫情实行租金补贴政策,以及调整营业时间等管理方针。3月26日,杭州更是宣布发放总额高达16.8亿元的消费券,以扶持商家,提振实体经济。线下消费的受限同时刺激着商家将需求引流至线上渠道,积极利用互动直播,社交群组等方式稳固客群。恢复营业后,杭州大厦在恢复营业当天五小时销售额突破1,100万元,核心区标杆项目快速恢复的销售成绩侧面证明了杭州消费需求存在极高灵活性和成长潜力。随着2月19日西湖露天景区以及西溪湿地景区的重新开放,杭城强大的文旅吸引力,势必将进一步刺激城西以及湖滨板块的人流量与消费活力。季度内购物中心首层租金报价环比小幅下跌0.3%,录得每天每平方米22.6元。

  未来六个月,杭州零售市场将有23.5万平方米的供应,逾70%位于核心商圈,持续满足周边各类人群的消费需求。随着复工不断推进和疫情在全国范围得到有效控制,预计市场活力也将在二季度出现反弹,并在下半年进入稳步回升的势态。核心商圈租金将维持平稳趋势,非核心商圈或出现小幅波动。

  疫情爆发期间有多块土地出让遭到临时中止,不少地块延迟挂牌,在一定程度上延缓了市场需求的释放。伴随着疫情逐步得到控制,和市场信心的持续复苏,从市场建设用地成交面积与成交溢价率两方面均可看到一月到三月的市场热度变化。一月八城区土地成交面积环比下降23.1%,二月持续环比下降49.8%,直到三月呈现触底回升迹象,环比上涨36%;在溢价率方面亦可看到类似趋势,土拍市场平均溢价率在一月环比下跌11.5%,二月环比下降4.7%之后,在三月出现回暖迹象,环比微涨4.2%。

  2月11日,杭州市规划和自然资源局印发《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》,不仅优化了规划许可流程,更是直接减免部分土地相关费用,优化规划许可流程、支持用地企业共克时艰。同时,在《浙江省国有建设用地使用权网上交易规则(试行)》全面推行后,杭州土地拍卖规避疫情风险,实现线上渠道覆盖。从其中参与竞拍的房企数量来看,杭州土地市场的吸引力在疫情之下,依旧能够保持坚挺。

  “2020年一季度的新冠疫情与超长春节假期无疑对整体商业地产市场带来一定程度的冲击,但多以短期影响为主。受惠于杭州优异的疫情防控与及时的政策引导,仅在一季度末就能观察到诸多市场活力复苏的迹象。传统金融行业自去年下半年开始不断提升热度,在新出台的多项利好措施的加持下,主导一季度全市写字楼租赁需求。杭城代表性的TMT行业更是持续补足市场受疫情影响出现的新增空置。零售市场虽在短期内遭到冲击大,但消费需求依旧强劲,在疫情间得到飞速成长的线上销售渠道与零售新科技也将为未来零售市场的发展注入活力。随着复工进程的提速,城市建设也在快速恢复活力,因为工期暂停而延迟交付的供应即将顺利入市,其中多个项目有着良好的预租情况;同时,即将在下季度全线开通运营的‘换乘之王’地铁5号线,也将进一步提升各商务区的通达性,优化城西与城北板块的交通网络,并重点利好未来科技城、蒋村、运河等区域。2020年的杭州商业地产市场必将以其强大的韧性,在动态变化中寻求高质量发展的最优解。”

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